Tout savoir sur le diagnostic amiante

Au nombre des diagnostics immobiliers couramment effectués lors de la vente ou de la location d’un bien, figure la détection de la présence de l’amiante à l’intérieur de différents matériaux et produits de construction. Le document de diagnostic amiante est obligatoire dans les projets immobiliers qui concernent les biens vieux de plus de 27 ans. Dans ce rapport, figure les données relatives à l’absence ou la présence d’amiante dans les MPCA (matériaux contenant de l’amiante). Nos experts vous conseillent afin que vous soyez mieux préparé. Dès lors, vous serez en mesure de reconnaître sans vous tromper les diverses analyses à effectuer en fonction des particularités de votre projet.

Qu’est-ce qu’un diagnostic amiante ?

Encore appelée « État d’amiante », cette évaluation immobilière permet de repérer les produits et matériaux contaminés par l’amiante à l’intérieur d’un appartement ou d’une maison. Ce diagnostic est très important parce que les particules d’amiante sont très dangereuses pour la santé et ont tendance à se propager dans l’air à l’intérieur. En effet, l’amiante avait la cote dans les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997. Il était utilisé comme isolant phonique et thermique. Par ailleurs, sa forte résistance aux intempéries, aux températures extrêmes et aux substances chimiques en faisait le matériau idéal en BTP.

Le problème se situe dans le fait que les matériaux contenant de l’amiante (c’est le cas des dalles vinyle-amiante, des conduits ou encore des ardoises de type amiante-ciment) finissent par libérer des particules toxiques dans l’air lorsqu’ils vieillissent ou font l’objet de travaux (sciage, perçage, ponçage, découpage, etc.). Une fois que ces fibres entrent dans l’organisme, elles peuvent être responsables de différentes maladies comme la fibrose pulmonaire ou encore l’asbestose. L’amiante est également responsable du développement de plaques pleurales et l’apparition de certains cancers, dont celui du poumon, de la plèvre et du péritoine.

Pour toutes ces raisons, le gouvernement a pris un décret en janvier 1997, dans lequel ce matériau a été proscrit, en application aux codes de la consommation et du travail. Si tous les biens immobiliers construits après l’adoption de ce décret ne contiennent plus d’amiante, il est nécessaire de vérifier la présence du matériau dans les bâtiments plus vieux afin de prendre des mesures. En fonction du bien en cause et des conditions du projet immobilier, il existe 2 catégories d’évaluation qui peuvent être effectuées en rapport avec l’amiante.

• Diagnostic avant la vente : Comme son nom l’indique, ce diagnostic doit être effectué avant la session d’un bien immobilier dont la construction est vieille de plus de 27 ans. C’est au propriétaire du logement qu’incombe la responsabilité de cette évaluation.
• Repérage de l’amiante avant les travaux (RAAT) : On parle également de diagnostic amiante avant démolition ou avant travaux. Cette étude permet de protéger les personnes qui occupent le chantier à savoir : les habitants, les ouvriers, les artisans, etc.

Pour faciliter l’accès aux informations relatives à la détection d’amiante au sein d’un logement, les propriétaires sont tenus de constituer puis de mettre à jour régulièrement les documents suivants :

• DAPP (Dossier Amiante Parties Privatives) : ce dossier est obligatoire lorsque le projet immobilier concerne une partie privative d’un immeuble d’habitation collectif datant de 1997 au moins. Le propriétaire doit l’avoir en sa possession afin de le remettre aux occupants du bien le moment venu.
• DTA (Dossier Technique Amiante) : Il concerne les espaces communs d’immeubles d’habitations bâtis avant 1997.

Pour en savoir plus sur les types diagnostics amiante à réaliser sur un bâtiment, consultez notre étude sur la présence d’amiante dans l’air des logements.

Quels sont les points de vérification au cours d’un diagnostic ?

Avant toute chose, vous devez vous assurer de confier votre évaluation à un professionnel qui dispose de la certification CO-FRAC (Comité Français d’Accréditation). Ensuite, au moment de l’engager ou de discuter des modalités de la prestation, prenez la peine de consulter ses offres afin de vérifier qu’il propose réellement le diagnostic amiante. Pour finir, il est important que le diagnostiqueur immobilier dispose d’une assurance qui couvre sa responsabilité en cas de problème.

Les points de vérification d’un diagnostic amiante changent en fonction de l’évaluation que vous souhaitez effectuer. Dans le cadre d’une étude avant-vente, le diagnostiqueur doit diriger ses investigations vers les produits et matériaux auxquels il peut accéder sans recourir à des travaux de destruction. C’est le cas des repérages sur faux plafonds, flocages, enduits projetés, calorifugeages, ardoises, conduits pour vide ordure, dalles, etc. Il s’agit des matériaux qui figurent sur la liste A et la liste B, dans l’annexe n° 13-9 du Code de Santé publique.

Quant au RAAT, il concerne l’inspection visuelle des éléments de la liste de l’annexe 1 qui figure dans l’arrêté du 16 juillet 2019. Concrètement, ce second type de diagnostic amiante se concentre sur les enduits (ciment, rebouchage ou lissage avec plâtre sur bandes calicot de cloisons sèches) les colles de dalles de sol, les étanchéités de la terrasse, les nez de marche. Si nécessaire, le diagnostiqueur devra effectuer des explorations destructives. Les enquêtes effectuées dans le cadre du diagnostic amiante sont nécessaires pour protéger les personnes qui occuperont le chantier dans le futur qu’il soit question des habitants, des ouvriers, ou des artisans. Il est impératif que ces derniers ne soient pas exposés aux fibres d’amiante qui pourraient être contenues dans les produits ou les matériaux.

En général, le RAAT est commandité par le propriétaire du bien, le maître d’œuvre, l’entreprise détentrice des droits de propriété, le maître d’ouvrage, etc., à l’occasion d’une rénovation ou d’une intervention comme le ponçage ou le percement. Cette évaluation peut également être requise avant la démolition d’un bien qu’il s’agisse d’un immeuble d’habitation ou d’une maison individuelle. Les ouvriers et intervenants qui doivent travailler sur le chantier sont tenus de recevoir le diagnostic avant le début des travaux.

Quelques limites de la détection d’amiante

Dans la pratique, l’évaluation de détection d’amiante n’est pas intégrée au bail en cas de location. Cependant, si le locataire le souhaite, le bailleur est tenu de mettre le DAPP à sa disposition. Cette décision est entrée en vigueur le 1er juillet 2013. Nous recommandons vivement à tous les locataires habitant dans des immeubles qui datent d’avant 1997 de faire la demande auprès de leurs bailleurs afin de connaître la situation de leur habitation en ce qui concerne l’amiante, en particulier lorsque vous projetez d’effectuer des travaux comme le perçage ou le ponçage. La loi prévoit que les détections d’amiante se concentrent sur certains types de produits et matériaux reconnus pour en contenir. Cependant, il n’est pas exclu que lors de l’examen, le diagnostiqueur détecte d’autres matériaux à risque.

Pour quelle durée ce diagnostic reste-t-il valable ?

La validité d’un diagnostic amiante diffère selon les cas.

Validité d’une évaluation négative (pas d’amiante dans les matériaux des listes A et B)

Maison individuelle

• Validité illimitée pour :

• les diagnostics effectués après le 1ᵉʳ avril 2013
• les évaluations négatives
• les produits extérieurs présents sur la liste B ont déjà été diagnostiqués

• Diagnostic des matériaux extérieurs de la liste B à compléter au document initial si ce dernier date d’avant le 1ᵉʳ avril 2013. La nouvelle recherche doit faire état de la conservation des produits et des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante.

Appartement

• Validité illimitée si le diagnostic a été effectué après la date du 1ᵉʳ avril 2013 et les résultats sont négatifs. Attention, il est important de réaliser un nouvel examen avant chaque projet immobilier si le bien a fait l’objet de rénovations par le passé. Les travaux auraient pu affecter certains matériaux et libérer l’amiante qu’ils contiennent.

• Le diagnostic doit être complété s’il a été réalisé avant le 1ᵉʳ avril 2013. Le propriétaire doit demander des appréciations complémentaires en ce qui concerne l’état des matériaux de la liste B qui contiennent de l’amiante.

Validité d’une évaluation positive (présence d’amiante dans les matériaux des listes A et B)

MPCA présents sur la liste A (faux plafond, calorifugeage et flocage)

• Un nouveau diagnostic doit être effectué chaque 3 ans, si des traces d’amiante ont été détectées. Il permet de vérifier le statut de dégradation du bien ou de s’assurer qu’il a bien été débarrassé de l’amiante et qu’il est désormais à l’état N=1 de conservation. Il s’agit de la norme pour tous les produits et matériaux renfermant de l’amiante.

• Si les matériaux présentent un état N=2 de conservation, le propriétaire doit recourir à un organisme disposant d’une bonne accréditation. Ce dernier devra mettre en place des actions d’empoussièrement de l’air dans les 3 mois afin de connaître avec précision l’état de l’élément en cause.

• si le diagnostic révèle un taux de 5 fibres par litre d’air au maximum, un examen chaque 3 ans est suffisant
• si le taux est supérieur à 5 fibres par litre d’air, il vous faudra recourir aux actions liées aux matériaux N=3.

• Pour les matériaux affichant un état N=3 de conservation, vous devez recourir à des travaux de désamiantage et mettre en place des mesures de conservation pour limiter l’exposition des occupants à l’amiante. Il est impératif d’informer le préfet de la région de toutes les mesures qui ont été prises dans un délai de 2 mois. Ensuite, il doit recevoir, au bout de 12 mois au maximum, le programme des travaux et les échéances prévues. Nous rappelons que tous travaux destinés à supprimer ou à réduire le taux d’amiante dans l’air doivent être effectués par un artisan de repérage certifié et qualifié. Ce dernier doit avoir les compétences et la formation nécessaire pour manipuler l’amiante, reconnu dangereux pour l’organisme. Il doit aussi prendre l’engagement de boucler les activités au maximum 36 mois après la date à laquelle le contrôle a été remis.

MPCA présents sur la liste B

Veuillez prendre connaissance de toutes les recommandations concernant les matériaux et produits de la liste B.

Quand est-ce que la détection de la présence de l’amiante est-elle obligatoire ?

Nouveau décret concernant le RAAT

Le 9 mai 2017, le gouvernement a adopté un décret qui aborde la question du diagnostic amiante à effectuer avant les travaux ou la démolition des immeubles bâtis avant le 1er juin 1997. Ce test de loi rend obligatoire le RAAT parce qu’il permet de prévenir tout risque de fuite d’amiante, afin de protéger les personnes qui interviennent sur le projet. Il fut complété le 16 juillet 2019 par un arrêté qui détaille les conditions de mise en œuvre du diagnostic. Il incombe au propriétaire, à l’occupant ou au maître d’ouvrage de faire la demande de diagnostic de repérage amiante avant les travaux (RAAT). Il est impératif que l’intervention ait lieu avant tout autre, même s’il est question de petits travaux de plomberie.

L’inspection du travail est en droit de stopper les travaux sur le chantier en l’absence du diagnostic amiante avant travaux. Elle peut même poursuivre le donneur d’ordre pour mise en danger de la vie d’autrui de façon délibérée. Une amende peut également être demandée aux personnes qui n’effectuent pas le RAAT sur le périmètre et selon le programme établi. Il faut également que le diagnostiqueur soit formé Sous-section 4 (SS4) et ait un certificat avec mention. Sa mission consiste à repérer dans le logement tous les produits et matériaux qui peuvent renfermer de l’amiante dans le secteur où doivent s’effectuer les travaux. Une liste des matériaux est disponible dans la partie Annexe 1 de l’arrêté du 16 juillet 2019. Pour s’assurer de la présence de l’amiante, il peut prélever les produits ou matériaux concernés et effectuer des analyses au laboratoire. Il arrive que le diagnostiqueur soit obligé de recourir à des travaux destructifs pendant son évaluation. Sauf expressément notifié dans son contrat de prestation, il n’est pas tenu de remettre les éléments abîmés en état. La fin de son investigation, le professionnel doit établir un rapport détaillé qui sera remis au propriétaire ou au maître d’ouvrage. En cas de présence d’amiante sur le chantier, ce dernier doit prendre les décisions qui s’imposent. Il peut abandonner la construction ou les travaux de rénovation, ou encore modifier son programme en vue d’effectuer des actions correctives.

Diagnostic avant vente immobilière

Comme nous l’avons précisé plus haut, la détection de la présence d’amiante dans le cadre d’un projet d’acquisition de bien immobilier est obligatoire pour tous les logements bâtis avant le 1ᵉʳ juillet 1997. La responsabilité d’effectuer ce diagnostic incombe au propriétaire qui doit s’y prendre avant la signature de l’accord de vente. L’état d’amiante doit figurer dans les documents nécessaires à la vente. Il doit donc être annexé soit à l’acte de vente authentique, soit à la promesse. S’il s’avère que la présence d’amiante est détectée sur le bien, l’acheteur est en droit de suspendre la vente ou de négocier une réduction du prix.

Impact de l’état d’amiante sur les bailleurs et les vendeurs

Les vendeurs ont la responsabilité d’effectuer toutes les démarches en rapport avec le diagnostic amiante obligatoire, avant de proposer leur bien à la vente immobilière en France. En cas de défaut de cette évaluation, ils peuvent être amenés à payer 1500 € d’amende. Si plus tard l’acheteur détecte des MPCA, il est en droit de poursuivre le vendeur pour vice caché, ou encore de solliciter de sa part une réduction du prix de vente.

Dans le cadre d’une location de logement, le diagnostic n’est pas obligatoirement annexé au bail. Toutefois, le propriétaire est tenu de remettre le rapport à son locataire si celui-ci en fait la demande.

Les conséquences de l’état d’amiante pour les locataires et les acheteurs

Avant de signer une promesse de vente ou un acte authentique, il est important en tant qu’acheteur de se rassurer que le vendeur a bien annexé un diagnostic amiante du bien en vente. Vous devez également prendre la peine de bien lire le document afin de déceler le moindre problème. Si le propriétaire du bien n’a pas effectué l’état d’amiante ou refuse de remplir cette obligation, vous avez le droit de suspendre toutes les négociations ou de demander une réduction du prix. Si plus tard des MPCA sont découverts sur votre bien, vous pouvez poursuivre le vendeur pour vice caché.

Quel est le contenu du DTA et du DAAP ?

DTA (Dossier Technique Amiante)

Il doit être constitué et régulièrement mis à jour par le propriétaire des immeubles d’habitation en cause. Évidemment, le DTA se concentre uniquement sur les parties communes. Il doit contenir :

• les rapports d’investigation sur les produits et matériaux des listes A et B
• la totalité des MPCA repérés lors des opérations d’entretien ou des travaux
• la liste des travaux de recouvrement ou de retrait ayant éventuellement été effectués
• tous les procès-verbaux concernant les prélèvements d’air ou autres

DAAP (Dossier Amiante Parties Privatives)

Ce dossier se concentre sur les espaces privatifs des immeubles d’habitation (cave, parking, logement, cellier, etc.) avant été bâtis avec juillet 1997. Il doit être constitué puis régulièrement mis à jour pas le propriétaire puis remis aux occupants. Il doit contenir :

• les rapports d’investigation portant sur les produits et matériaux de la liste A
• la totalité des MPCA repérés lors des opérations d’entretien ou des travaux
• la liste des travaux de recouvrement ou de retrait ayant éventuellement été effectués
• tous les procès-verbaux concernant les prélèvements d’air ou autres

FAQ

Que peut-on dire du diagnostic amiante ? En quoi est-il si important ?

Cette évaluation permet de détecter et de relever tous les produits et matériaux qui renferment de l’amiante à l’intérieur d’un bâtiment. Cette information est importante pour la protection des futurs occupants dudit bâtiment, car les fibres d’amiante relâchées dans l’air sont nocives pour la santé.

Pour quelle raison l’amiante est-il interdit et à quel moment cette interdiction est-elle entrée en vigueur ?

Ce matériau a été retiré des projets de construction parce qu’il peut causer des dommages importants à l’organisme et entraîner des maladies pulmonaires. En France, l’amiante a été interdit officiellement le 1ᵉʳ janvier 1997 à travers un décret qui porte le numéro 96-1133 pris le 24 décembre 1996.